Sugerencias Para Evitar el FORECLOSURE de Su Propiedad

Foreclosure significa que el banco que hizo prestamo a ustéd para la propiedád, está reclamando en la corte la devolución de ella. Foreclosure quiere decir ejecución hipótecaria.

Una véz atrasado en sus pagos, contácte la compañia hipotecária (mortgage company), la cual es el banco a quien ustéd hace los pagos. Se necesita que el banco esté dispuesto a ayudarle. Para ello, pida hablar con el departamento de LOSS MITIGATION, u otro departamento que el banco tenga dedicado para esto. Algunos bancos ofrecen un “repayment agreement” (un acuerdo para pagar la déuda), el cual le permite a ustéd ponerse al dia con lo que debe hasta ese momento. Esto se hace durante un periódo de tiempo. Si los pagos de su hipotéca ya no le son costeables a ustéd, trate de negociar una RESTRUCTURA de los términos de su préstamo, para hacer sus pagos temporalmente o permanentemente costeables.

Cuando hable por teléfono con un representante del banco, pida su nombre completo, número de teléfono y departamento para el cual trabaja, o su título de empleado. Escríbalo, para que cada vez que ustéd llame pueda conversar con la misma persona, la cual ya estará familiarizada con su caso. Cuando ustéd envie algo por escrito al banco, haga copias antes de enviar documentos o cartas por correo certificado. De esta forma tiene prueba de que lo envió. Pida en el correo un “return receipt”. Tambien cuando el banco llegue a acuerdo verbal por teléfono con ustéd, ponga este acuerdo por escrito en una carta y hagalo llegar al banco, tambien por correo certificado, con el “return receipt”.

Mientras que ustéd trata de negociar con el banco, recuerde que podría no ser ofrecido un acuerdo, y ustéd debe buscar otros modos para tratar de salvar su casa. Considere buscar asistencia legal de abogados privados, clinicas legales, ú organizaciones que ofrecen servicios a clientes elegibles, tales como Legal Services of Greater Miami, Inc.

Lo siguiente son algunas opciones que pueden ajustarse a su necesidad:

VENTA DE SU PROPIEDAD

Vender su casa es una opción, inclusive cuando ustéd ya está en proceso de FORECLOSURE. Si ustéd encuentra un comprador, pero no se puede hacer el cierre antes del dia de “venta por foreclosure”, lo cual es la venta de su casa en la corte, ustéd puede pedir una moción para cancelar la venta por foreclosure. Esto se llama MOTION TO CANCEL A FORECLOSURE SALE. Esto le ayudará a completar la venta de su casa con el comprador suyo. Ustéd puede contratar abogado para que revise todos los documentos para la venta, para que tambien revise la MOCION y lo represente a ustéd durante el cierre (closing). Ustéd tambien debe comprender que en la actual situatión económica el encontrar un comprador calíficado se hace mas dificil, lo cual hace una venta normal extremadamente dificultoso.

SHORT SALE

Un short sale se traduce textualmente como una “venta corta”. El SHORT SALE sucede cuando el banco acepta que ustéd venda la propiedad por menos de lo que ustéd le debe al banco. Un ejemplo de un short sale es lo siguiente: Ustéd debe $100,000 y encuentra un comprador que solo puede ofrecerle $90,000. Esto significa que el banco estará recibiendo menos de lo que ustéd debe.

• Ustéd debe contratar solo compañias respetables para hacer un short sale. Recuerde que el short sale sucede solo cuando el banco está dispuesto a ello. Trate de entender todo antes de firmar ningún documento.

TRANSFERENCIA de TITULO
(Deed in Lieu of Foreclosure)

Deed in Lieu of Foreclosure significa que ustéd está devolviendo la casa al banco. Ustéd debe considerar esta opción solo si no hay EQUITY (plusvalía) en la casa. Ejemplo de plusvalia es este: Ustéd debe $150,000 pero la propiedad vale $170,000. Los $20,000 de diferencia es la cantidád de plusvalia. Ustéd debe obtener una confirmación por escrito del banco de que ustéd no le deberá mas dinero después de esta opción. Es súmamente importante obtener esto por escrito antes de efectuar la transferencia.

Si ustéd está muy avanzado en el proceso de foreclosure, sabe que no hay probabilidad de una venta normal, y no tiene una cantidad considerable de plúsvalia, entonces devolver el título es la major opción. Más acerca de esto, y de otras opciones, serán discutidas más adelante en esta lista de sugerencias.

REFINANCIAR

Refinanciar es otra opción para salvar la casa. Mas, solo tiene sentido si hay suficiente plusvalía en la casa, y/ ó ustéd va a obtener un interés más bajo con la refinanciación. Manténgase alejado de refinaciamiento que ofrece interés más alto! Ustéd simplemente está comprando de nuevo esa misma casa con un interés más elevado. Ustéd estaría malgastando la plusvalía de esa casa, mientras que compra un poco de tiempo solamente, con la esperanza de que su situación actual de empleo ó finanzas mejoren. Ustéd simplemente estará en incumplimiento de su déuda en corto tiempo otra véz, y sin plusvalia.

REVERSED MORTGAGE
(hipotéca al reverso)

Si ustéd tiene 62 años o más, quizás debiera considerar un REVERSED MORTGAGE. Si ustéd califica para ello, ustéd puede vivir en su casa sin hacer ningun pago, siempre y cuando esta casa sea su residencia primaria. Ustéd es responsable solo por los pagos de impuestos (TAXES) y de seguros. La cantidad de reversed mortgage para la que ustéd califique, depende de la edad suya y de la cantidad que ustéd deba. La AARP (la Organizacion Americana para Personas Retiradas) tiene mas información acerca de esto en us sitio web: http://aarp.org/money/revmort

BANKRUPTCY
(bancarrota)

Ustéd puede archivar una bancarrota, Capitulo 13 aun hasta el mismo dia de la venta foreclosure, para prevenir la venta. Claro está que no debe esperar tan tarde. Para un Capitulo 13 ustéd debe tener suficientes entradas para cubrir todos sus gastos, y debe quedarle suficiente dinero mensualmente para poner al dia su hipotéca en 60 (sesenta) méses. Otras opciones pueden estar disponibles concerniente a bancarrota.

Para conocer más acerca de obtener un nuevo comienzo a travéz de bancarrota, contácte a un abogado de bancarrota o una clínica legal para más detalles. Usualmente la primera vez que un abogado de bancarrota lo vé a ustéd, es gratis. Pregunte antes de asistir a entrevista.